Reglamentación española. Alojamientos turísticos

El sector de alojamientos turísticos se compone de diversos tipos de establecimientos como serían por un lado las tradicionales instalaciones hosteleras, campings y ciudades de vacaciones y, por otro lado los apartamentos y bungalows con fines vacacionales, iniciaremos la exposición de éstos últimos para posteriormente centrarnos en la regulación de las instalaciones hoteleras, un aspecto fundamental en el mundo del turismo.

I./ LOS APARTAMENTOS Y BUNGALOWS CON DESTINO TURÍSTICO.

1. Ordenamiento Jurídico estatal: derechos y obligaciones de los usuarios de apartamentos y bungalows con destino turístico.

Los bungalows y apartamentos con destino turístico se encuentran regulados por Orden de 17 de Enero de 1967 de apartamentos turísticos, "bungalows" y otros alojamientos similares de carácter turístico.

Quedarán incluidos en el concepto apartamento turístico aquellos apartamentos en los que habitualmente se ejerza la actividad de facilitar alojamiento mediante precio y que cumplan con una serie de requisitos (de capacidad, composición, mobiliario y equipo, instalaciones y servicios y por último ascensor) establecidos por la citada Orden.

A. LA OFERTA DE ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS.

Con carácter previo a la firma del contrato de alojamiento turístico se puede formular una oferta a través del propio vendedor o a través de intermediarios.

La oferta o publicidad del alojamiento turístico es un elemento del que se ocupa la Orden reguladora de estos alojamientos al establecer la necesidad de que se acompañe de un modelo de contrato con las características que luego se expondrán.

B. CONTRATO DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO

El contrato de alojamiento turístico establece unos requisitos mínimos que deben de cumplir tanto las empresas como los clientes y es la fuente de derechos y obligaciones entre las partes, el contenido mínimo del contrato abarcará los elementos mínimos que se determinan en la Orden reguladora de estos establecimientos.

La contratación de un alojamiento turístico se realizará por escrito mediante un contrato que contendrá cláusulas generales y particulares y en el cual se regulará los derechos y obligaciones de las partes, en todo caso y, salvo las Comunidades Autónomas que tengan transferidas competencias en la materia, se debe de respetar en el contrato que firmen las partes, el compendio de derechos y obligaciones establecidas en la Orden comentada

1. Normativa aplicable: El contrato se regirá por la Orden Ministerial y en su defecto por las normas de derecho común, siendo por lo tanto libres las partes para pactar en relación al contrato lo que crean conveniente siempre que los pactos no sean contrarios a lo establecido en la Orden Ministerial y demás normas de aplicación (Código civil y la Ley general para la defensa de consumidores y usuarios, principalmente).

2. Alojamiento y servicios anejos al alojamiento: Los alojamientos deberán reunir las características citadas en el prólogo de la exposición y además, comprendería también el uso y goce pacífico del apartamento y de los servicios e instalaciones anejos a él.

Entre estos se encontraría los servicios comunes al bloque o conjunto en el que se encuentre tales como piscinas, parques infantiles, aparcamientos, etc.

Por otra parte, en el precio del alojamiento se incluye los suministros de agua, electricidad y combustible.

Con la entrega del alojamiento se entrega las ropas del mismo en las debidas condiciones de limpieza y la recogida de basuras.

3. Servicios complementarios: La empresa explotadora de los alojamientos podrá ofrecer a los clientes cuantos servicios complementarios estime oportuno (lavandería, limpieza de los alojamientos, bar, restaurante o cafetería) en todo caso ha de cumplir con la obligación de dar publicidad a los precios de los precios que ofrezca y expedir justificantes de los pagos que realice.

4. Pago del precio: En relación a la determinación de los precios a percibir por el alojamiento no deberán de exceder del máximo permitido por los acuerdos a los que puedan llegar las empresas y deberá ser comunicado a la Administración competente. Por otro lado, todos los precios que se ofrezcan deberán de ser globales comprendiéndose en ellos la retribución del personal y cuantos arbitrios, impuestos y tasas recaigan sobre la actividad.

En relación al pago del precio, este deberá realizarse por el cliente en el momento de la ocupación, salvo que se pacte lo contrario y si se hubiera pactado arras, estas deberán ser minoradas en el momento del cobro del precio por el alojamiento.

A los precios se le tendrán que dar la máxima publicidad y, por lo tanto, los precios máximos mensuales de los alojamientos deberán ser colocados en la Recepción - Conserjería en un lugar destacado y de fácil localización. En caso de no existir recepción, los precios de cada alojamiento figurarán en los alojamientos.

5. Reserva de alojamientos: Es otro elemento sujeto a la voluntad de las partes, las partes podrán acordar reservar un alojamiento a cuyos efectos, el cliente deberá adelantar una cantidad en concepto de arras o señal. A tales efectos la señal que se deberá de entregar estará limitada a un porcentaje sobre el precio:

* Un 40% cuando la reserva se realice por un alojamiento a utilizar en un período inferior a un mes.

* Un 25% si la reserva es por un período de un mes.

* Un 15% cuando la reserva sea por un plazo superior a un mes.

¿Qué sucedería si se anula la reserva por el consumidor?

En este caso la empresa tendría que devolver las arras entregadas con derecho a una indemnización en función del plazo con el que se efectúe la anulación.

A este respecto, la empresa deberá reintegrar al cliente la suma recibida como arras, pudiendo retener como indemnización:

* El cinco por cien cuando la anulación se realice con una antelación de más de treinta días al fijado para ocupar el alojamiento.

* El 50 % cuando se realice con una antelación de entre siete y treinta días.

No deberá reintegrar ninguna cantidad en el caso de que la anulación se realice con menos de siete días de antelación.

El tercer elemento a cuestionarse es ¿Qué sucedería si no se ocupa el alojamiento vacacional?

En este supuesto, la Orden concede un plazo de cuarenta y ocho horas para ocupar el alojamiento, en caso de que no fuese ocupado cesaría la obligación de reservar el alojamiento con pérdida de la señal otorgada. Por otra parte, el cliente puede evitar perder el alojamiento si confirma en el plazo de las cuarenta y ocho horas su intención de alojarse en el alojamiento. El plazo que tendría el cliente para alojarse sería hasta los días que cubra la fianza.

6. Condiciones del alojamiento: El alojamiento, salvo pacto en contrario, se inicia a partir de las cinco de la tarde del día del período contratado y terminará a las doce de la mañana del día siguiente a aquel al que finaliza dicho período.

Los alojamientos que se pongan a disposición de los clientes, desde el día fijado para su ocupación, deberá entregarse en condiciones de conservación, funcionamiento y limpieza que permitan su inmediato uso.

Los servicios anejos al alojamiento deberán ser facilitados por la empresa desde el mismo momento en que se inicie la estancia en el alojamiento y por otro lado, si en el momento de la firma del contrato el cliente no manifiesta ninguna objeción se entenderá que están conformes con los muebles y enseres que figuran en el inventario así como en su perfecto estado de conservación y utilización.

7. Fianza: Las empresas podrán exigir para responder de la pérdida o deterioro de las instalaciones, mobiliario y enseres que sean imputables a los clientes así como las demás obligaciones establecidas por el contrato, podrá exigirse el 25% de fianza sobre el precio pactado. Al término del contrato la fianza será descontada previas las deducciones que en su caso procedan.

8. Reparaciones necesarias para la conservación de los alojamientos: Los clientes deberán facilitar la entrada en los alojamientos al personal debidamente autorizado por la empresa para que los alojamientos se encuentren en debido estado de conservación, constituye una obligación de la empresa realizar las reparaciones necesarias para la conservación del alojamiento.

9. Pérdida de las condiciones del alojamiento: Cuando una vez ocupado el alojamiento se perdiera por causa no imputable al cliente, aquél podrá optar por rescindir el contrato con derecho al reintegro del importe correspondiente al período de tiempo transcurrido, a no ser que se facilite un nuevo alojamiento de las misma características.

En la Orden se prevé únicamente el supuesto en el que exista una pérdida de las condiciones del alojamiento por causa no imputable a la empresa y que como dato a destacar, no se exige al empresario que indemnice al cliente por la pérdida de la posibilidad de utilizar el alojamiento.

10. Responsabilidad por pérdida o deterioro de los efectos introducidos por los clientes: En este caso incurriría la empresa en responsabilidad por la pérdida o deterioro de los efectos personales que pudiese introducir el cliente exclusivamente en depósito en el conjunto de elementos que tenga a su disposición la Conserjería - Recepción.

11. Libro de Reclamaciones: Las empresas deberán tener a su disposición un libro oficial de reclamaciones cuya existencia se anunciará en un lugar de fácil lectura para los mismos. Las empresas deberán dar cuenta a la Administración competente (Consejerías de Turismo de las Comunidades Autónomas o Servicios de Información al Consumidor) de las reclamaciones dentro de las veinticuatro horas siguientes a la inserción de la reclamación.

12. Obligaciones y prohibiciones a los clientes: Transcurrido el período y en su caso las prórrogas establecidas de mutuo acuerdo entre los clientes y la empresa para desocupar los alojamientos, si éstos no desocupasen el inmueble, podrán ser gravados con una indemnización, que debe de haber sido prevista en el contrato, y que abarcará hasta un máximo del triple del precio de las habitaciones por los días que excedan de aquel en que se debió desocupar el inmueble.

Es decir, si se desocupase el inmueble tres días después de lo pactado y abonara el cliente una cantidad de tres mil pesetas diarias, podrá exigirle la empresa hasta veintisiete mil pesetas de indemnización, salvo que se hubiera pactado una cantidad menor.

Aparte de la obligación de indemnización impuesta por la Orden, al empresa se podría dirigir contra el cliente por vía penal o civil, ya que la indemnización comentada no impide ejercitar estas vías.

Se establece por parte de la Orden una serie de prohibiciones a los usuarios de alojamientos turísticos:

- Introducir muebles o realizar cualquier clase de reparación u obras sin autorización por escrito de la empresa.

- Alojar un mayor número de personas de las que correspondan de acuerdo a la capacidad máxima fijada al alojamiento.

- Ejercer la actividad de hospedaje en el alojamiento o utilizarlo para fines distintos al pactado.

- Introducir materias o sustancias explosivas o inflamables u otras que puedan causar daños o molestias a los demás ocupantes del inmueble.

- Realizar cualquier actividad que atente a las normas usuales de convivencia, moralidad, decencia u orden público.

- Introducir animales si la empresa lo prohibe expresamente.

- Utilizar, sin autorización por escrito de la empresa, aparatos que alteren sensiblemente los consumos previstos en los suministros.

El incumplimiento por parte de los usuarios de estas condiciones implica que la Empresa podrá rescindir el contrato con devolución de la mitad del importe sufragado y reteniendo la otra mitad en concepto de indemnización.

2. Ordenamiento Jurídico autonómico: Derechos y Obligaciones de los usuarios de apartamentos y bungalows con destino turístico en las Comunidades Autónomas con regulación en la materia.

La regulación de los derechos y obligaciones de los usuarios de apartamentos y bungalows con destino turístico en las Comunidades Autónomas es exigua con una regulación que no ha superado la arcaica regulación estatal, a pesar de la importancia de la materia en un país como España con un enorme potencial turístico a nivel internacional.

Como se comentaba en materia de agencias de viajes, la concreta materia de los requisitos de la contratación es competencia del Estado y por lo tanto cualquier regulación de las Comunidades Autónomas en este sentido es contraria a la Constitución, por lo tanto los requisitos mínimos comentados que deben de tener los contratos de adquisición de un apartamento vacacional debemos de entenderlos obligatorios para todo el Estado, sin perjuicio de que en alguna Comunidad se haya regulado sobre la materia.

Las normas autonómicas que tienen incidencia sobre la regulación de los derechos de los consumidores al contratar los servicios de un alojamiento turístico son las siguientes:

1. / Decreto 60/86, de 30 de Abril sobre ordenación de apartamentos turísticos del Principado de Asturias

En relación a los requisitos técnicos exige para todos los apartamentos, independientemente de su categoría la existencia de Conserjería- Recepción y limpieza diaria. También se hace referencias a la climatización y calefacción.

La norma es rigurosa frente a la clandestinidad que suelen tener estos apartamentos y atribuye la responsabilidad en caso de incurrirse en actos sancionables a las agencias de viajes.

Por último, incluye un régimen de prestación de servicios y regulación sobre precios. En el precio por apartamento debe entenderse incluido la limpieza diaria y el cambio periódico de lencería y además se establece la obligación de que se declare ante la Administración anualmente los precios y la prohibición de que se alteren los precios. Regula como fianza el veinticinco por cien del precio pactado.

2. / Ley 2/84 de 12 de Abril sobre alojamientos extrahoteleros en las Islas Baleares

Quedarían incluidos en el ámbito de aplicación de la ley autonómica todos los establecimientos extrahoteleros, es decir, los albergues, campamentos, villas, chalets, bungalows y apartamentos que tengan como finalidad la residencia de personas en épocas, zonas o situaciones turísticas.

En relación a las dotaciones técnicas, deberán de estar dotados de agua potable, de tratamiento y evacuación de aguas residuales, de electricidad, de accesos y de aparcamiento y por último y en lo que respecta a las condiciones de salud y seguridad para salvaguardar el derecho de los consumidores en estas cuestiones, deberá disponer de un sistema de tratamiento y eliminación de basuras.

Por último se exige que las agencias de viajes contraten los servicios con alojamientos extrahoteleros constituidos legalmente, en el supuesto de que no fuera así incurrirían en sanciones el alojamiento extrahotelero ilegal y la agencia de viajes.

3. / Decreto 193/89 de Ordenación y de clasificación de apartamentos turísticos y Decreto 149/89 que regulan las empresas de apartamentos turísticos. Decreto 100/90 de 20 de Marzo sobre requisitos mínimos de apartamentos turísticos. Generalitat de Cataluña.

En Cataluña los apartamentos turísticos están regulados por estos tres Decretos reguladores de los apartamentos turísticos, en concreto se establece la normativa referente a requisitos técnicos y de regulación de las relaciones entre la empresa y el cliente.

En relación a los requisitos técnicos exigidos, se obliga a los establecimientos a que posean escaleras, ascensores u accesos de acuerdo a unas determinadas características, siendo las medidas de superficie exigida a éstos superior a la exigida para Canarias y Asturias.

Al igual que en el caso de la legislación estatal se obliga a los establecimientos a que firmen un contrato por escrito con los clientes, se regula la existencia de una fianza como garantía de la prestación de los servicios y se hace responsable a la Agencia en caso de que se contrate con empresas clandestinas.

4. / Decreto 30/93, de 8 de Marzo que aprueba el reglamento de apartamentos turísticos, villas y chalets. Generalitat Valenciana

Se regula el régimen de precios de forma novedosa con respecto a otras Comunidades ya que no se exige que se incluya en éstos el relativo a la limpieza y cambio de lencería.

Deben de notificarse en enero a la Consejería de turismo y no pueden ser modificados durante el año natural. Deben publicarse en la Conserjería - Recepción.

En relación al régimen de reservas, contiene una exigencia de que el anticipo que se les puede exigir a los clientes no puede sobrepasar el 25 % del precio total del alojamiento.

En relación a la fianza se establece un porcentaje sobre el precio, sin que pueda sobrepasar la cantidad de 25.000 pesetas.

Por último, contiene preceptos reguladores de la ocupación y uso de los apartamentos y un listado de derechos y obligaciones de los clientes en términos análogos a la legislación estatal comentada.